Comment calculer un amortissement immobilier ?

Investissement

Au fil du temps, un bien immobilier peut perdre sa valeur. Cette perte de valeur est constatée en matière comptable par un amortissement immobilier. L’amortissement d’un bien immobilier permet alors d’étaler son prix d’achat sur toute la durée de son utilisation. Quelle est la définition de l’amortissement ? Comment calculer l’amortissement d’un bien immobilier en matière comptable ? À quoi peut-il servir ?

Qu’est-ce qu’un amortissement immobilier ?

Opération comptable réglementée, l’amortissement est utilisé pour constater la dépréciation d’un bien. Cette dépréciation est généralement due à l’usure, à la vétusté ou même à l’obsolescence du bien. Il est important de constater l’amortissement des biens immobiliers, d’un point de vue comptable, parce qu’à leur acquisition, ils sont enregistrés à l’actif du bilan. Ainsi, les immobilisations ne sont pas considérées comme des charges. Pourtant, leur dépréciation est assimilée à une charge qu’il faudra constater lorsqu’on tient une comptabilité rigoureuse.

Les différents modes de calcul de l’amortissement immobilier

Bien maîtriser la technique de calcul de l’amortissement vous permettra de prendre en considération la dépréciation de vos investissements immobiliers en vue d’optimiser le paiement de vos impôts. Aussi, cela vous permettra de bien connaître votre capacité d’emprunt et immobilier.

Il est à noter que les terrains nus sont, en général, considérés comme non amortissables puisqu’ils ont une durée de vie illimitée. La valeur du terrain est généralement estimée à 20 % de celle du bien immobilier.

Il existe différentes méthodes de calcul de l’amortissement d’un bien.

L’amortissement linéaire

L’amortissement linéaire est la méthode la plus admise pour le calcul de l’amortissement. Le principe consiste à considérer que le bien immobilier perdra de sa valeur de façon constante durant toute la durée de son utilisation. Il n’est pas à confondre avec l’amortissement dégressif qui considère que le bien immobilier perdra plus de valeur dans les premières années de son utilisation.

De façon concrète, vous devez prendre pour base de calcul le prix d’acquisition de votre immeuble. Ce prix sera divisé par le nombre d’années d’utilisation pour obtenir l’amortissement annuel de l’immeuble, qui sera ainsi une constante tout le long de la durée de l’utilisation de l’immeuble.

L’amortissement par composants

Un bien immobilier est généralement composé de divers éléments ayant des durées de vies différentes. Il sera donc difficile de prendre cet immeuble dans son entièreté et de définir un amortissement linéaire pour tous les différents composants. En effet, la toiture et la façade auront bien entendu une plus longue durée de vie que les fenêtres.

Il s’agit de faire ressortir cet aspect en décomposant l’immeuble en tous ces composants susceptibles de voir leur valeur se déprécier dans le temps. Étant donné que chacun des composants du bien immobilier a une durée d’amortissement propre, il est nécessaire de calculer séparément leur amortissement.

La durée d’amortissement indicative ainsi que le ratio d’amortissement d’un immeuble (hors valeur du terrain) sont déclinés dans le tableau ci-dessous.

Composant Logement Bureau Local
Durée (en année) Pourcentage (en %) Durée (en année) Pourcentage (en %) Durée (en année) Pourcentage (en %)
Gros œuvre >50 40 à 50 <40 40 à 60 25 à 50 60 à 90
Façade et étanchéité 20 à 50 5 à 20 20 à 40 10 à 25 20 à 40 5 à 10
Installations générales et techniques 15 à 30 20 à 30 15 à 30 15 à 30 15 à 30 5 à 10
Agencements 5 à 15 20 à 30 7 à 15 10 à 20 7 à 15 5 à 15

Utilité du calcul de l’amortissement immobilier

Indissociable d’une défiscalisation LMNP, l’amortissement d’un immeuble vous permettra de déduire de votre revenu locatif toutes les charges relatives à votre investissement.

En effet, considéré comme une charge, l’amortissement immobilier peut être additionné aux autres charges telles que les intérêts d’emprunts. Cela vous permettra d’amoindrir la fiscalisation de vos loyers durant quelques années. Vous pourrez ainsi défiscaliser la quasi-totalité des revenus que vous génèrera votre location meublée non professionnelle (LMNP).

Il faut préciser que dans le cas des locations meublées non professionnelles, il vous est possible de prendre également en considération les biens meubles. La durée d’amortissement des mobiliers varie entre 5 à 10 ans.

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